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집 구하기 전에 꼭 알아야 할 기본기: 전세·월세·사글세, 그리고 다가구 vs 다세대 차이
집을 처음 구할 때 가장 헷갈리는 단어가 있습니다.
바로 전세, 월세, 사글세 그리고 다가구, 다세대 주택이죠.
부동산 중개소에서 계약서를 마주할 때 “이건 다세대예요”, “이건 다가구예요”라는 말을 들으면
고개를 갸웃하게 되기 마련입니다.
하지만 이 개념들을 이해하지 못하면,
내 보증금을 보호받지 못하거나 세금·법적 분쟁의 위험에 노출될 수 있습니다.
오늘은 부동산 초보자도 한 번에 정리할 수 있도록
‘임대차 계약의 종류’와 ‘주택 유형의 구분’을 핵심만 콕 짚어 드릴게요.
전세, 월세, 사글세의 구조적 차이
부동산 계약의 형태는 돈을 언제, 어떤 방식으로 내느냐에 따라 달라집니다.
이를 쉽게 이해하려면 아래 표를 먼저 보세요.
| 구분 | 전세 | 월세 | 사글세 |
|---|---|---|---|
| 계약 방식 | 보증금만 지급 | 보증금 + 매달 차임 지급 | 월세를 한 번에 선납 |
| 보증금 규모 | 높음 | 중간~낮음 | 거의 없음 |
| 월 납부 여부 | 없음 | 매월 납부 | 없음 |
| 법적 보호 | 주택임대차보호법 적용 | 동일 | 일부만 적용 |
| 장점 | 매달 부담 無 | 초기 부담 적음 | 월세 대비 총액 절감 가능 |
| 단점 | 보증금 리스크 | 장기 부담 ↑ | 환불 조건 불명확 시 분쟁 위험 |
전세는 보증금을 한 번에 맡기고 임대료를 내지 않는 대신,
계약 종료 시 보증금을 전액 돌려받는 구조입니다.
하지만 집주인의 재정 상태나 근저당권 설정에 따라
보증금이 반환되지 못하는 위험이 존재합니다.
월세는 매달 일정 금액을 지불하며 보증금 규모는 작지만 장기 비용이 더 많을 수 있습니다.
반면 사글세는 월세를 한꺼번에 선납하는 방식으로,
계약 기간 중 돌려받기 어렵기 때문에 계약 조건을 반드시 명시해야 합니다.
‘전세권’이 붙으면 완전히 다른 계약
많은 사람들이 “전세”와 “전세권”을 같은 개념으로 오해합니다.
하지만 두 단어 사이에는 큰 차이가 있습니다.
- 전세권은 등기를 통해 효력이 발생하는 물권입니다.
즉, 전세권자는 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. - 반면 전세는 채권적 계약으로, 등기를 하지 않아도 유효하지만
전세권보다 보호 범위가 좁습니다.
실무에서는 등기 절차가 번거롭고 비용이 들기 때문에
대부분의 세입자는 ‘전세권 등기’ 대신 전세보증보험에 가입해 리스크를 관리합니다.
다세대 주택과 다가구 주택의 구분
임대차 계약 시 놓치기 쉬운 또 하나의 포인트가 있습니다.
바로 주택의 구조가 다세대인지, 다가구인지를 구분하는 것입니다.
| 구분 | 다가구 주택 | 다세대 주택 |
|---|---|---|
| 등기부 구조 | 하나의 등기부 (건물 전체) | 세대별 독립 등기 |
| 소유자 수 | 1명 (건물 전체 소유) | 세대별 소유자 가능 |
| 보증금 보호 | 전체가 경매 시 위험 | 세대별로 보호 가능 |
| 형태 | 빌라형, 원룸형에 많음 | 아파트형 구조 다수 |
| 특징 | 임대료 저렴, 관리 간단 | 법적 보호 확실, 매매 용이 |
쉽게 말해,
다가구는 한 명의 주인이 여러 세입자에게 방을 빌려주는 구조이고,
다세대는 세입자 각각이 독립된 소유권을 가진 형태입니다.
따라서 전입신고를 하거나 확정일자를 받을 때
반드시 등기부등본을 열람해 ‘주택 형태’를 확인해야 합니다.
이 한 단계가 보증금 보호 여부를 결정합니다.
전월세 계약 시 반드시 확인해야 할 4가지
- 등기부등본 확인 — 근저당권이나 소유자 명의 이상 여부 확인
- 전세보증보험 가입 — 보증금 반환 리스크 최소화
- 전입신고 + 확정일자 — 법적 보호의 필수 조건
- 계약서 서면 명시 — 사글세나 단기 계약일수록 더 중요
결국, 아는 만큼 내 돈이 안전하다
전세냐 월세냐를 고민하기 전에
‘어떤 집이고, 어떤 권리 구조인지’를 먼저 이해하는 것이 진짜 시작입니다.
부동산 계약은 단순한 돈 거래가 아니라 법적 권리 계약입니다.
다가구인지, 다세대인지, 전세권이 있는지 없는지
이런 작은 단어 하나가 여러분의 수천만 원을 지킬 수도, 잃게 만들 수도 있습니다.
지금부터라도 계약 전에는 반드시 한 번 더 확인하세요.
부동산에서 진짜 안전한 사람은, 운 좋은 사람이 아니라
‘알고 준비한 사람’입니다.
